家住舒城县某乡镇张某某在外地打工已经5年了，原来一直在一家服装企业做营销，积攒了一点钱。近年来由于女友在家乡上班，为了解决分居两地的苦恼，他决定用自己打工的积蓄和女友一起在县城开一家服装店面。

在物色门面的过程中,张某某看到了到县城某路段附近一服装店的门面正在转租。考虑到此处邻近县城繁华地段,位置不错,他根据租赁信息上的联系方式找到了马某某。

在与马某某商谈时,马某某表示自己是该门面的租客,不是房东,但还有1年时间的租约,现已和房东约定好，打算将门面转租。如果他要租下该门面,首先要向其交纳4万元的转租费和下余1年合同的租金。

经与女友商议,张某某决定租下该铺面,并要求马某某在签约时带上其与房东订立的原合同,并打算与房东再续签一份时间更长一点的租赁合同,以保证他可以继续租用这个门面。马某某同意了。但在正式签订转让协议当日,马某某称合同未带,并表示可以先签约,只要张某某先交一半转租费和房租,即2.5万元,他将店面钥匙交给张某某，并承诺尽快向张某某提供合同及协商与房东续签的合同,到时张某某再补交另一半转租费和房租。双方据此签订了转让协议,并约定:“如马某某在半个月内不能出示他与房东的有效合同且保证张某某与房东续签合同,马某某应无条件退还已交转让费,并承担利息。”

随后，张某某交了2.5万元给马某某。然而,在张某某准备装潢时,该店面的房东却对张某某说,由于马某某拖欠房租，自己与马某某之间已结束了房屋租赁合同,张某某如果要继续租用该门面,必须和其签订租赁合同并向其交租。

后张某某要求马某某返还已交转让费和房租，但马某某一直拖延不还，张某某向舒城县人民法院起诉，要求马某某返还转让费和租金。

法院审理后认为：马某某因经营需要向店铺所有权人承租店铺，并签订了《房屋租赁合同》，该合同合法、有效，合同双方当事人应当全面履行合同义务。马某某违反了《房屋租赁合同》关于转租应当先取得房东同意的约定，虚构出租人同意其转租的事实，进而与张某某签订《房屋转让协议》，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，侵害了出租人的物权，且事后其转租行为没有被物权权利人追认，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，马某某与张某某的转租行为系无效的民事行为，其双方签订的转租合同为无效合同，马某某与张某某签订的转租合同无效之过错责任，应当由马某某承担。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，马某某收取的转租费、租金等应当返还给张某某。据此，舒城县人民法院依法判决张某某与马某某签订的《房屋转让协议》无效;由马某某返还张某某转让费、租金合计3万元。

法官提醒：

我国目前对转租过程中的转租费并没有明确的法律规定。转租是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋,必须得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有权解除房屋租赁合同。一般房东会与首位承租者就承租者是否拥有店铺的转租权进行约定,如果首位承租者没有转租权,那么他无权转让,也就不会有所谓的转租费。如果房东同意承租者有转租权,那承租者只需在转让时通知房东,而转租费高低只由转让双方协商,房东并不参与。一般情况下,承租人拿到商铺后都要进行装修,当他再转租给其他人的时候,收取一定的转租费也是合理的。但这种转租必须公平合理,转租费也不能漫天要价。

租客的转租或承租行为要征得房东的同意之后才算合法。如果未经房东的同意,私下转租的话,是不受法律承认和保护的,房东有权把房子收回。因此,下家租客在接手店铺时,应与房东、上家租客三方协商,查看店铺相关证件,并签订转让合同等。这样,在发生纠纷时,更便于维权。

（作者：何流 编辑：白云雷）